Что входит в капитальный ремонт фасада МКД. Полное руководство для собственника

Капитальный ремонт фасада здания — сложный процесс, состоящий из нескольких этапов. Разберем, что входит в капремонт фасада многоквартирного дома: перечень работ, которые обязаны выполнить подрядчики, как организован процесс приемки и какие рычаги влияния есть у собственников.

Когда фасаду требуется капитальный ремонт

Управляющие компании нередко стремятся отложить капремонт, настаивая на локальном устранении дефектов. Собственники же, наоборот, порой требуют капитального ремонта при незначительных повреждениях. Объективного критерия, четко разделяющего эти понятия, в законе нет. Единственный способ разрешить разногласия — строительно-техническая экспертиза.

Признаки того, что вашему дому нужен именно капитальный ремонт фасада:

• Площадь повреждений более 40-45%. Если штукатурный слой разрушился более 40-45%, это уже не локальный дефект.
• Глубокие трещины в несущих стенах. Особенно сквозные или раскрывающиеся более 5-10 мм. Такие трещины требуют не затирки, а инъектирования или армирования.
• Разрушение архитектурных элементов. Карнизы, пояски, сандрики отпадают кусками, создавая угрозу для людей. Это прямое основание для срочного включения дома в программу.
• Промерзание и плесень. Если холод и грибок вызваны разгерметизацией межпанельных швов или отсутствием наружного утеплителя, косметическим ремонтом проблему не решить.

Что входит в капитальный ремонт фасада дома

Нормативными актами и отраслевыми регламентами предусмотрен минимальный перечень обязательных мероприятий, который должен быть учтен при формировании технического задания на капремонт дома.

Состав выполняемых работ формируется индивидуально и закрепляется в проектной документации. В зависимости от состояния вашего здания и утвержденного проекта, перечень работ может включать все нижеперечисленные пункты или их часть.

1. Подготовительные и демонтажные работы

• Обследование и оценка состояния фасада.
• Подготовка проектно-сметной документации.
• Сбивка старой штукатурки.
• Удаление отслоившейся краски.
• Демонтаж старой облицовки (плитки, панелей).
• Разборка пришедших в негодность козырьков, крылец, аварийных балконных плит.
• Демонтаж старой водосточной системы (желобов, труб, воронок).

2. Ремонт и усиление несущих конструкций

• Заделка трещин и пустот.
• Укрепление кирпичной кладки (частичное восстановление или ремонт нескольких рядов).
• Установка металлических арматурных сеток или стержней.
• Восстановление откосов окон и дверей, простенков, поврежденных участков стен.

3. Утепление и гидроизоляция

• Крепление плит утеплителя на стены фасада (используется технология «мокрый фасад»).
• Нанесение гидроизоляционного слоя.
• Герметизация межпанельных швов в панельных домах.
• Герметизация стыков сборных элементов и мест примыкания оконных и дверных коробок к стенам.

4. Финишная облицовка

• Оштукатуривание поверхности с последующей затиркой.
• Нанесение финишного покрытия (фасадная краска или декоративная штукатурка).
• Облицовка фасада керамической или клинкерной плиткой (при необходимости, в зависимости от проекта).
• Монтаж или восстановление декоративных элементов.

5. Восстановление сопутствующих систем

• Ремонт и монтаж водосточной системы.
• Ремонт входных групп, восстановление ступеней крылец, замена козырьков, укрепление перил.
• Восстановление пожарных лестниц на фасаде.
• Восстановление гидроизоляции цоколя.
• Ремонт отмостки.

Что не входит в капитальный ремонт фасада

Четкое понимание границ капремонта помогает избежать разочарований и лишних споров с управляющей компанией или фондом.

Замена окон и дверей при капитальном ремонте

Закон не предусматривает замену оконного или дверного блока в отдельной квартире за счет средств капремонта, даже если это окно выходит на главный фасад и выглядит неопрятно.

Согласно действующему законодательству, внутриквартирные окна и двери в многоквартирном доме не относятся к общему имуществу собственников помещений. Статья 210 ГК РФ устанавливает, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Поэтому ремонт и замена таких конструкций производятся за счет собственников. Это подтверждается и Постановлением Правительства РФ, устанавливающим минимальный перечень работ по содержанию общего имущества: в него не входит ремонт дверей в квартиры, а также окон и дверей, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования.

Единственное редкое исключение — окна в коммунальных квартирах, которые находятся в местах общего пользования (например, в общей кухне или коридоре), но такие случаи единичны. Однако есть нюанс: если окна квартиры составляют единый фасад многоквартирного дома и являются его неотъемлемой архитектурной частью, они могут быть признаны частью общего имущества. В такой ситуации их замена может осуществляться в рамках капремонта, но это скорее исключение, требующее отдельного решения и финансирования.

Остекление и внутренняя отделка балконов и лоджий

Если собственник самостоятельно застеклил балкон или обшил его сайдингом изнутри, эти работы не подлежат компенсации при капремонте фасада. Более того, если такое самовольное остекление мешает подрядчику (например, перекрывает доступ к балконной плите или козырьку), его могут демонтировать за счет владельца.

Локальный косметический ремонт

Единичные трещины, небольшое отслоение краски или одна разбитая облицовочная плитка относятся к текущему ремонту, который обязана выполнять управляющая компания из тарифа на содержание жилья.

Кондиционеры, антенны, рекламные конструкции

Любые элементы, установленные жильцами на фасаде без согласования с общим собранием, подлежат демонтажу при капремонте. Владелец должен снять их самостоятельно до начала работ. В противном случае подрядчик демонтирует их принудительно и выставит счет за свои услуги.

Благоустройство придомовой территории

Асфальтирование, бордюры, скамейки, клумбы — это отдельная статья расходов, не связанная с капремонтом фасада. Исключение составляет только ремонт отмостки, которая примыкает к цоколю здания (она входит в капремонт фасада).

Спорные моменты

Даже при четком перечне работ всегда есть «серая зона», которая становится причиной для разбирательств.

Окна и двери в подъездах

Хотя формально они являются общим имуществом, региональные операторы часто пытаются исключить их из сметы для экономии. Однако если доказано, что старые оконные блоки стали причиной теплопотерь и разрушения фасада, жильцы вправе требовать их замены в рамках капитального ремонта. Это соответствует правилам содержания общего имущества и подтверждается строительными нормами.

Балконные плиты

Закон относит их к общему имуществу, если плита служит основанием для балконов выше (то есть разрушение плиты угрожает соседям сверху). Ремонт или замена такой плиты производится за счет средств капремонта. Но если плита принадлежит только одной квартире (например, на первом этаже и не связана с другими), то ремонтировать ее — обязанность собственника. Поэтому спор часто упирается в то, как оформлено здание в техпаспорте.

Утепление фасада

Статья 166 ЖК РФ не обязывает включать утепление в минимальный перечень, однако многие регионы делают это для повышения энергоэффективности домов. Если в вашем проекте утепления нет, а дом промерзает, жильцы могут принять решение о дополнительном сборе средств (повышенный взнос на капремонт). Без такого решения утепление не сделают.

Кто и как может инициировать капремонт фасада

Просто позвонить в фонд с просьбой о ремонте недостаточно, требуется соблюдение официальной процедуры.
Инициатива может исходить от нескольких сторон:

• управляющая компания (по результатам осмотра);
• региональный оператор (в рамках программы);
• сами собственники на общем собрании.

Шаг 1. Проверка региональной программы

Выясните, значится ли ваш дом в региональной программе капремонта. На сайте местного Фонда капитального ремонта размещены перечни адресов с плановыми пери одами ремонта по каждому конструктивному элементу (крыше, фасаду, инженерным сетям). Если дом найден в перечне, но фасад запланирован на отдаленные сроки, переходите к шагу 3.

Шаг 2. Если дома нет в программе

Организуйте техническую диагностику фасада. Без официального акта экспертизы фонд не станет рассматривать обращение. Техническое обследование выполняет аккредитованная компания. Оплатить ее услуги можно из средств на содержание дома, если общее собрание собственников примет соответствующее решение. В финальном заключении эксперт укажет степень износа фасада и даст заключение, требуется ли капремонт или достаточно текущего ремонта.

Шаг 3. Общее собрание собственников

Проведите общее собрание собственников. Вынесите на повестку вопрос: «О включении капитального ремонта фасада в краткосрочный план реализации региональной программы». К протоколу приложите экспертное заключение. Решение считается принятым, если за него проголосовало большинство от общего числа голосов собственников (а не только от присутствующих). Образец оформления протокола можно найти на сайте регионального фонда.

Шаг 4. Заявка в фонд капитального ремонта

Вместе с протоколом собрания и экспертным заключением подайте в фонд заявление о включении работ в программу. Фонд обязан рассмотреть обращение в срок от 3 до 6 месяцев. В случае отказа он должен предоставить мотивированное объяснение, которое можно обжаловать в судебном порядке.

Утверждение перечня работ и сметы

После того как дом включен в программу капремонта, перед собственниками встают два ключевых вопроса: что именно будут делать с фасадом и кто будет это делать. Ответы зависят от того, куда отчисляются деньги на капремонт.

Дом имеет специальный счет

В данном случае собственники получают максимальный контроль. Общее собрание жильцов самостоятельно нанимает проектную организацию, которая разрабатывает дефектную ведомость, смету и определяет технологические решения. Собрание утверждает эти документы. По окончании работ собрание утверждает акты приемки. Таким образом, каждый потраченный рубль остается под контролем жильцов.

Средства находятся у регионального оператора («общий котел»)

Фонд сам заказывает проектно-сметную документацию. Собственники не голосуют по каждому пункту, однако имеют право знакомиться с документами и направлять свои замечания. Если смета представляется необоснованно завышенной или заниженной (или, к примеру, в ней не учтено утепление), совет дома может подать мотивированное возражение. Фонд обязан рассмотреть его, но не обязательно удовлетворить. Оспорить смету удастся только в суде, если она противоречит требованиям технических регламентов.

Выбор подрядной организации

Если деньги на капитальный ремонт хранятся на специальном счете дома, собственники выбирают подрядчика самостоятельно. Можно объявить открытый конкурс через электронную площадку или найти компанию по рекомендациям.

Когда средства находятся у регионального оператора, подрядчик выбирается фондом через конкурс по правилам Постановления Правительства № 615. Этот порядок достаточно сложен, но у собственников всё равно есть рычаг влияния: они могут направить своего представителя в конкурсную комиссию. Для этого требуется решение общего собрания и письменное уведомление фонда. Такой представитель будет голосовать при выборе победителя наравне с представителями регионального оператора.

Ключевые параметры при выборе подрядчика

• Членство в СРО (саморегулируемой организации) в области строительства фасадов. Без этого компания не вправе работать с капремонтом многоквартирных домов.
• Опыт выполнения аналогичных объектов за последние 3 года. Попросите адреса и съездите посмотреть на результаты.
• Финансовые гарантии (банковская гарантия или страховка ответственности).
• Отсутствие компании в реестре недобросовестных поставщиков, который ведется на сайте ФАС.

Посмотреть выполненные нашей командой проекты

Приемка работ

После завершения капитального ремонта фасада создается приемочная комиссия. В её состав обязательно входят представитель заказчика (регионального фонда или председатель совета дома), представитель подрядчика и представитель управляющей компании. По желанию могут пригласить сотрудников Госжилинспекции.

Процедура приемки включает несколько этапов:

• Визуальный осмотр всего фасада с земли и с подъемника. Проверяют, нет ли трещин, подтеков, вздутий, отслоений, неокрашенных участков, мусора в водосточных трубах.
• Выборочное вскрытие. Комиссия может потребовать удалить небольшой участок штукатурки, чтобы проверить количество слоев, толщину утеплителя, наличие сетки.
• Проверка исполнительной документации. Акты скрытых работ, сертификаты на материалы, журнал производства работ, протоколы испытаний (например, на адгезию штукатурки) и т.п.

Основной документ, который подписывается по итогам — акт о приемке выполненных работ по форме КС-2, а также справка о стоимости работ КС-3. Если в ходе осмотра обнаружены дефекты, составляется акт с замечаниями, и подрядчику дается срок на их устранение (обычно от 10 до 30 дней). Только после исправления всех недостатков акт КС-2 подписывается окончательно. Гарантийный срок начинается с даты подписания окончательного акта.

После подписания актов собственники получают на руки комплект документов: договор подряда, смету, акты КС-2 и КС-3, гарантийное письмо, а также паспорта на использованные материалы. Все эти бумаги рекомендуется хранить не менее 5 лет, на случай если скрытые дефекты проявятся позже и потребуется обращаться по гарантии.

Наши контакты:

+7 495 204 15 80

order@alpliberty.ru

Пишите, мы онлайн

До встречи у вас на объекте!

Смотреть проекты в "Портфолио"